0: 智能小区星级标准

　　在中国，虽然国家还没有制定家庭控制总线标准，并未出现国外那些出类拔萃的智能住宅样板房屋。但在中国却出现了为数不少、规模巨大的智能小区。

　　1994年，国家科委和建设部共同立项“2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目”，把“智能型住宅技术”作为重中之重的专题开展，并确定了一批重大产业化小康工程项目。

　　建设部1999年12月10日颁布了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》，对智能小区提出了3个星级标准。《技术导则》规定的3个星级标准具体为：

　　

一星级

　　安全防范子系统

　　包括出入口管理及周界防越报警；闭路电视监控；对讲与防盗门控；住户报警；巡更管理。

　　信息管理子系统

　　包括对安全防范系统实行监控；远程抄收与管理或IC卡；车辆出入与停车管理；供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理；紧急广播与背景音乐系统；物业管理计算机系统。

　　信息网络子系统

　　包括为实现上述功能科学合理布线；每户不少于两对电话线和两个有线电视插座；建立有线电视网。

　　二星级、三星级与一星级的区别主要就在信息化平台的建设上。

　　

二星级

　　二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局域网络，并可供住户联网使用。

　　

三星级

　　三星级应具备二星级的全部功能。其中，信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS系统要考虑物业公司对智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。

　　对二星和三星级智能小区的网络建设已有具体要求：建立通达每户的小区宽带数据接入网络，网络类型可采用下列三种类型之一或组合，即：光缆同轴电缆网（HFC）、FTTx(x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户)和高速数字用户环路Xdsl（X可为A、V等）。

　　这是世界上第一个智能小区的技术标准，并在相当大的范围内得到了认可和运行。

　　2000年7月，国家质量技术监督局和建设部联合发布《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2000，其中第12章是专门的“住宅智能化”标准。此外，还有上海、广东等地相继出台了一些地方标准。

住宅智能化的星级划分

国家建设部住宅产业化办公室和勘察设计司日前制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》，将全国住宅小区智能化系统示范工程按其功能要求、技术含量、经济合理性等因素综合考虑，划分为一星级（普及型）、二星级（提高型）和三星级（超前型）三种等级。《导则》要求一星级示范小区应具有安全防范子系统，包括出入口管理及周界防越报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，其中包括对安全防范实行监控、远程抄收与管理和IC卡、车辆出入与停车管理、供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理、紧急广播与背景音乐系统、物业管理计算机系统；信息网络子系统，这包括为实现上述功能科学合理布线，每户不少于两对电话线和两个有线电视插座、建立有线电视网等。二星级示范小区除应具有一星级的全部子功能外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升：信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网；物业管理计算机系统应配置局域网，并可供住户联网使用。三星级示范小区应具备二星级示范小区的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在可能的条件下，应实现现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。《导则》同时规定，住宅智能化工程与小区建设工程要同步建设，并实行智能化工程工业化、装配化施工，减少现场加工，示范工程在实施前还应对未来物业智能化进行全面策划，在工程实施的适当时机超前边介入，做好工程竣工后物业智能化管理的一切准备工作。工程交付使用前必须经确保物业管理智能化管理安全、准确、可靠地运转。在示范小区的规划设计上，《导则》要求工程综合验收标准不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程综合成果验收量化指标体系”，其中一星级验收成果不低于“指标体系”的良好标准；三星级验收成果不低于“指标体系”的优秀标准。住宅小区智能化示范工程竣工交付使用前还必须进行商品住宅性能认定，商品住宅性能认定A级、AA级和AAA级。另外，在全国智能建筑示范推广交流会上，建设部智能建筑技术开发推广中心负责人透露，从今年开始，发展商可获专项资金贷款用于建筑智能化项目。建设部在电子信息应用专项贷款中增加了智能建筑技术应用与开发试点示范项目一项，即示范项目的发展商可向国家有关机构申请科技低息贷款。据悉，此项贷款总金额高达2亿多元，三年内还贷。现已有北京、武汉、湖南等地的4个房地产项目提出申请专款专用，若条件合格，每个项目最少可贷得200万元以上的专款。

住宅小区智能化系统示范工程功能要求，按不同星级，应分别符合下列要求：

　　二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。

　　三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统(HI-CIMS)技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。

　　注：以上智难化系统有关防火及煤气泄漏等涉及消防、安全的问题应遵守国家有关法规、标准、规范的规定。

信息网络子系统提供小区的信息传输通道，是目前发展最为迅速的高科技领域之一。

　　(1)建立通达每户的小区宽带数据接入网络，网络类型可采用以下所列类型之一或其组合：光缆同轴网(HFC)、FTTx(x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户)、高速数字用户环路Xdsl(X可为A、V等)或其它类型的数据网络。

　　(2)通过上述宽带数据接入网络支持50%以上的住户以每户300Kbps以上的下行速率同时高速接入本地骨干IP网，具有独立的网络计费系统；小区与外界具有64Kbps以上的数据专线连接。

　(3)基于IP协议的物业信息管理，提供许可住户访问的小区Web站点。

　　住宅小区开发建设和物业管理实施现代信息集成技术(HI-CIMS)的基本要求。

　(1)建立通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供2种以上的基本业务(普通电话、高速数据、有线电视)。网络类型可采用以下三种类型之一或其组合：光缆同轴由缆网(HFC)、FTTx(x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户)、高速数字用户环路Xdsl(X可为A、V等)。

　　(2)基于上述宽带光纤用户接入网，提供业务质量(QoS)合格的基于MPEG-2的交互式数字视频业务，支持数字视频广播、按次付费数字电视、电子节目指南(EPG)等高级数字视频应用。

　　(3)住宅小区智能化系统作为HI-CIMS的一个重要组成部分和动态联盟的一个企业，必须符合HI-CIMS的信息标准体系和信息交换技术。对小区智能化系统开发过程建模、质量、进度和成本控制进行研究。确定其分解方法、控制方法和控制点。控制信息的提取和分析实现业主对智能化系统开发过程中的质量、进度和成本有效监督与控制。

　　(4)实现以住宅开发建设企业(住宅开发建设创新体系、住宅工业化开发建设创新体系)为主体，达到动态联盟企业群及有关政府部门之

间实现基于互联网的异地信息交换和集成，分系统中各专业间的信息数据共享和统一管理，住宅建设各环节与住宅产品供配网、住宅产品数据库之间实现信息的网络查询。

　　(5)采用符合住宅信息集成系统要求的商品化软件，包括住宅建设动态联盟软件、住宅建设方案及施工图CAD软件、住宅预售三维动画系统、结构、给排水、电气采暖通风、概预算等专业的CAD软件和施工质量保证信息系统、施工现场组织与施工技术软件，为住宅开发建设提供支持。

　　(6)实现开发建设企业为主体，在住宅产品供配系统和住宅产品数据库的支撑下完成住宅开发建设从立项-勘察设计-施工(包括施工组织、质量控制等)、性能认定-房屋销售-物业管理等住宅开发建设全过程的信息化管理。

　　1)计算机平台：包括计算机、网络硬件、操作系统软件；

　　2)软件支撑平台：包括数据库、网络支撑软件和应用系统开发工具；

　　3)应用分系统：包括开发建设单位分系统、住宅设计分系统、住宅施工分系统、性能认定分系统、物业管理分系统；

　　4)住宅产品信息支撑：包括住宅产品数据库、住宅产品供配系统。

　　·系统覆盖面要求。应保证信息管理、信息集成和各种专业应用软件和工具覆盖住宅开发建设全生命周期，为各个环节提供技术支持。

　　·系统集成度要求。信息集成性方面应满足两个层次的要求，各个业务环节内部(如住宅设计、物业管理等分系统)应实现统一的信息管理和数据完全共享；各个业务环节之间应实现信息相互传递，并保持数据的一致性。

　　·系统易构性要求。应确保信息系统具有动态构造的特点，适应住宅开发建设动态联盟企业的实施方式，使不同住宅开发建设的项目，可根据不同企业的对象来构造不同的系统。

　　1)计算机平台：包括计算机、网络硬件、操作系统软件；

　　2)软件支撑平台：包括数据库、网络支撑软件和应用系统开发工具；

　　3)应用分系统：包括开发建设单位分系统、住宅设计分系统、住宅施工分系统、性能认定分系统、物业管理分系统；

　　4)住宅产品信息支撑：包括住宅产品数据库、住宅产品供配系统。

　　·系统覆盖面要求。应保证信息管理、信息集成和各种专业应用软件和工具覆盖住宅开发建设全生命周期，为各个环节提供技术支持。

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