文@将军
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| 发表: 2008-09-07 00:04 | IP已记录
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智能化住宅小区建设在国内起步较晚，在工程的建设和管理中存在各种各样的问题，作为设计单位和开发商经验比较欠缺，应不断总结经验积极探索，以下问题是我们的一些粗浅体会仅供参考。
（1）智能化设计与投资。智能住宅小区的设计是一项十分重要的工作，方案设计的定位将直接影响工程建设的一次投资，施工图纸设计质量的高低也将影响工程的造价和投资人的利益。设计单位应与房地产公司共同协商权衡利弊，确定系统功能和产品档次，寻找出一个比较合理的具有先进的、科学与经济的设计方案，同时注意提高设计质量，做到施工图纸设计符合国家有关规定并且实用符合国情；作为房地产开发商应该多了解国内智能住宅小区建设的市场动态，汲取国内智能住宅小区建设的经验和教训，结合本地区的市场需求，对设计单位提出符合实际需求的智能化系统的设计要求和定位，并且做到投资心中有数，从而获得较好的社会和经济效益。
（2）智能化工程技术把关。在智能住宅小区开发建设过程中，开发商和监理公司一般对智能化系统的技术、产品档次、性价比和工程施工管理等方面存在经验不足。应当聘请国内技术实力较强的单位对工程的主要环节技术把关和咨询指导（包括：技术方案的制定与审核、施工图纸的审查、工程的招投标、设备进场的质量验收、工程施工的技术督导和工程的竣工验收等重大环节），为建设方服务使之达到设计目标，避免浪费和控制投资，这是目前国内比较行之有效的方法之一，应当引起开发商的重视。
（3）线缆管沟综合设计。在小区智能化弱电系统中分室外管沟、线缆和室内管线敷设的设计，作为房地产开发商和弱电设计单位应高度重视，小区红线内有生活水、污水、消防水、燃气、电力、闭路电视、周界防越、设备监控、公共广播、综合布线、电子屏等系统的管沟和线缆需要敷设，所以小区室外管线综合设计十分重要，小区室外管线的设计同时应积极配合小区景观的设计。一般的智能化集成公司在此项工作上设计力量较弱，特别是涉及到土建方面的设计。作为开发商应加强协调和管理做好小区室外管网的综合设计，在智能化弱电系统室外线缆的选择上还应注意防水防潮和防鼠咬的问题；在室内家庭智能箱产品的选择上应注意住户室内智能箱管线的敷设模式、工程造价和可操作性，弱电设计单位应与土建设计单位的强电和结构专业协调并且做好图纸会审工作，保证建筑物的整体施工质量和安全。
（4）设备外观选型。弱电系统产品的外观选型（如室外摄像机、音柱、音箱等）应注意与小区景观的配合，使得高科技的设备与自然景观实现完美谐和的结合。
（5）售后服务。第一，工程承包商应确实做好工程的长期售后服务工作免除住户的后顾之忧，认真培训物业管理公司的技术人员，使其掌握智能化系统的正常操作和维修。第二，房地产开发商在选择物业管理公司时，不但应注意物业管理公司的常规物业管理水平，特别应重点考察是否具有管理好智能化系统的能力。否则小区的智能化系统发挥不出应有的作用，给投资人和住户造成巨大的浪费。同时物业管理公司应尽早确定并且提前介入到工程建设中，使得物业管理人员熟悉现场情况为今后的物业管理提供方便。物业管理公司的提前进入还可以发挥专业知识，对小区的物业信息管理系统软件提供建设性的意见，使得系统更加合理、实用。
（6）总体规划分期实施。一个大型智能住宅小区的建设一般采取滚动式建设模式，作为各个系统的主机设备选型时应充分考虑到后期现场设备接入的容量，在设备选型上应留有扩容的余地和机房位置，做到平滑过渡、无代演进的联接，避免投资浪费和重复建设。
（7）家庭智能化与二次室内装修。在小区售楼时一般有全装修房和毛坯房两种形式，但是，往往住户买到房屋后将会进行二次室内装修，其具体使用位置与原先预埋的位置可能不符，需要进行二次调整，从而造成开发商和住户不必要的浪费，同时也影响到系统的安全运行和房屋结构的安全。我们认为可以采用以下几种途径解决，其一，家庭智能控制箱在售楼时（毛坯房）可以安装定位，住户室内管线及各类传感器可与住户在装修时商定讨论后再做施工。其二，家庭智能控制箱及管线和各类传感器在售楼时，按户型标准设计定位施工（设计单位应仔细斟酌综合各种因素），同时将住户室内管线施工图纸交给住户，使住户清楚住宅内的管线布置，在二次装修时作到心中有数尽量减少损失。其三，家庭智能控制箱及各类传感器采用连线少或无线的如具有蓝牙技术的产品，使得家庭智能化系统从智能控制箱到现场的各类传感器没有管线敷设问题，住户购房后可方便的进行二次装修，但是目前具有蓝牙技术的家居智能化产品较少、功能弱并且价格贵，还没有真正进入到工程实用阶段。总之作为设计单位、开发商应高度重视积极探索采取有效的办法妥善处理。
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0 : 售后服务
主题: 工程实践经验
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