楼市新政出台内幕揭秘:多方博弈 方案折中

救量不救价 救真实需求不救投机客

风从来都不止一个方向吹。4年从紧，摁下了楼市(专题)疯狂的牛头；而外围市场动荡、国内经济下滑时，房地产业又临危授命。

10月22日晚间，财政部、央行出台一揽子刺激房地产消费细则。此前5天，国务院常务会议部署四季度经济工作，才提出要降低住房交易税费，支持居民购房。而全国近20座城市更是先行一步推出了地方救市版本。

稳定房地产，就是稳定内需，稳定宏观经济，稳定就业和增长。

救量不一定能救价，“这个时候开发商是不敢提价的。”今典集团董事长张宝全接受本报记者采访时非常坦白。更多开发商考虑的是回笼资金，炒房客想的是解套，购房者还在观望。专家声音则近乎一致，房价(专题)止住暴跌但不会暴涨。

任何政策的出台都是一个博弈的过程，记者采访发现，一个多月时间里，相关部委召集开发商等利益方开研讨会多达五六次，激烈博弈下，出来的新政被认为最具调控艺术，但结果更像各退一步的折中方案。

央行新闻处官员23日接受本报记者采访时强调：“现行政策以公布为准，并没有放松‘二套房贷’的内容。”

“政策转向着力点更多的是关注民生，刺激消费而非保房价。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、社科院金融所研究员尹中立等人士均认为，后续政策不断，更多会关注供给，如保障房。

建设部住房保障司司长侯浙珉23日告诉本报记者：“部里一直在参与新政，相关政策有的还在研究中，会有个相关文件出台。”但他没透露具体时间和内容。

开发商不敢涨价

楼市新政转向，房价怎么走？

地产大佬任志强(博客)称感到了暖意。张宝全称，“不敢贸然提价”。北京桦达地产董事长曾新慧观点相似：“新政对楼市影响不会很大，目前情况不会去提价，但交易量肯定会上升。”接受本报采访的更多开发商甚至表示，一旦交易量上去，正好趁机回笼资金。

此前放出救市风声的全国工商联住宅产业商会会长聂梅生告诫开发商：千千万万要清醒，不要冲动涨价。“商会要做的工作是把房价恢复到一个合理的水平。”

记者23日走访北京主要新楼盘看到，之前的打折促销仍在继续。对于利好政策下会不会涨价，售楼人员均称还没接到公司通知。

记者跟踪采访多年的炒房客耿怀明正在国外旅行，电话里听记者说起新政，忙问，现在手里有几套2007年初进的房子，能不能解套？“能的话就出手。”

“你饶了我吧！现在谁还有钱团购啊？有也是拿在手里安全。”另一位来自山西的炒房客吴军连称他最近忙着研究经济趋势，结论是：现金为王。

卖房的小心翼翼，炒房的望而却步，地产中介忙活的只是交易量；那么，购房者会不会一哄而上呢？

“房价还是太高，想买也买不起。”接受采访的人大多这样表述。网络调查数据显示：近20万网友中超过八成反对房地产救市。普通购房者心理价位远没到来。

“观望情绪会更浓厚。”包宗华称。

楼市多久才会真正感到利好？张宝全给出的时间是：至少半年到一年。

尹中立认为，新政目的直指稳定经济。国际经济动荡背景下，国内经济增速下滑明显，楼市多项指标亦悉数下滑。

上述人士解读新政，认为“从紧转为放松是关键，细则并未突破调控底线”。

契税下调了0.5个百分点，取消的印花税(印花税吧)和土地增值税也只有0.5%，总共1.5%的优惠显然不会逆转市场。众多开发商期望的1%个税、5%营业税、非普通住宅3%契税和放松“二套房贷”则未涉及。

换句话说，新政鼓励的只是自住购房，对投资、投机行为毫无松懈。

幕后的博弈

分析新政台前幕后，就可理解中央的良苦用心。

从楼市进入调整期，救与不救就成为了争论焦点。伴随而来的是所谓的地方政府和开发商“逼宫说”。

一方面，各地纷纷自扛救市大旗，出台财政减税、货币松动措施；另一方面，开发商制造舆论的同时，抱团敦促“娘家人”各地商会向上递交建议。

有建设部履历的聂梅生等协会负责人更是多方奔走呼吁，并于10月初披露包括“二套房贷”放松在内的救市细节会在11月中央经济会议后出台。

事实上，这个时候，中央为保增长已于月内两次双率齐降，并有取消利息税等多项利好发布，17日国务院常委会上更是提出要降低住房交易税费，支持居民购房。

与此同时，房地产业主管部门住房和城乡建设部更是忙碌，连续多次会同其他部委员调研，并召集专家和开发商商讨。

记者获悉，在10月中旬最近一次的征询意见会上，建设部副部长齐骥更是亲自主持，请地方政府和发商发表建议，内容多涉及“二套房贷”。

一位参加了9月中旬建设部等召集的研讨会的开发商告诉本报记者，利益不同，争论意见难统一。他对比如今的新政，认为和讨论内容有出入，救市派和反对派观点均有妥协，但和开发商的诉求相差甚远。

此间，建设部副部长仇保兴公开表态支持地方救市，这比坊间猜测的“默许”明朗得多。加上地方救市前均召集开发商商讨征兆，准备周全的建设部制定一套新政细则似乎箭在弦上。

然而，就在目光聚焦建设部之际，22日晚间，新政却从财政部和央行口中公布。

就在新政发布前的当天下午，记者曾连续拨打建设部多个司的电话，要么无人接听，要么称领导在学习“科学发展观”。新闻处有官员接受采访称“还在研究”。

建设部还有组合拳？

对于房地产行业而言，是否利好出尽？答案是可能有更多组合拳。

9月8日建设部公布“三定”方案，新设的房地产市场监管司，将承担“拟订房地产市场监管和稳定住房价格的政策”的职能。司长侯浙珉23日对本报透露，政策还在研究中，会有相关文件出台。

联系国务院常委会刚刚强调“加大保障性住房建设规模”，如有后续政策，很可能和保障住房有关；同时土地和房屋供给也在范围之内。

央行22日晚间新政发布后答记者问时也表示，将出台《城市低收入家庭资格认定办法》，已经国务院同意，近日即将下发。就在20日，北京今年最大的经济适用房项目丰台区南苑西居住区开工。

一个搁置已久的“设立万亿保障性住房基金”方案也再次被媒体提起。今年初，全国社保基金理事会同住房和城乡建设部曾酝酿该方案。对此，建设部官员没给出明确答复。

尹中立则提出了“中央财政设立住房保障专项基金，扩大保障房制度的覆盖面”等4条政策建议。包宗华表示，现在政府要做的工作主要还是做保障住房。这在新政细则中已充分体现。

而新政同时表明：地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。也给后续措施留下了多个答案。包宗华认为，各地情况不同，不能一刀切。

央行答记者问时还透露，金融机构将在10月27日前完成实施细则的拟定工作。预示着货币政策会有更明确的规范。

“二套房贷”恐难放松

蛇打七寸。本轮调控政策真正扼住房价咽喉的是去年9月底出台的“二套房贷”政策。如今在呼吁救市的声音中，最强音就是放松“二套房贷”。

开发商已闻风而动。

23日，记者以购房者身份致电北京二环永定门区域新盘中海紫御公馆，据介绍：“首付无论一套还是二套都可以是20%，一周内就可以拿到证。”

中国银行(行情 股吧)最近发行的“个人住房贷款6＋1方案”，实际上也突破了二套房四成首付的“下限”，使相关购房者可以首付三成。有银行人士则称，许多银行超过二套的首付比例已降至二套房规定的首付比例。

短期内到底会不会松动“二套房贷”政策？央行新闻处官员明确对本报表示，现行政策以发布为准。另一央行官员则反问记者，弄清楚调控目的不就知道了吗？

“房价是炒高的，不能让炒房者‘越狱’。”资深地产人士戴欣明用语鲜明。北京联达四方总经理杨少峰称，新政开对了药方，意义就在于，一面刺激购房消费，一面扼住了开发商通过高房价缓和资金链的想法，迫使其降价回款。这才是政策最终想要的结果